Pronájem nemovitosti

 

Ustanovení zákona upravující nájem se použije i pro pacht.

 

Pronájem nemovitostí je možný dvěmi způsoby:

• Čistý pronájem (dle § 9 zákona o daních z příjmů)
• Pronájem jako podnikání (dle § 7 zákona o daních z příjmů)

Určení o jaký způsob pronájmu se jedná je velice důležité, protože příjmy se zdaňují odlišně.

 

Podle § 3, odst.3, písmeno ah) živnostenského zákona je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor podnikáním, pokud jsou vedle pronájmu poskytovány pronajímatelem i jiné než základní služby zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

 

Mezi základní služby související s pronájmem se považují např.:

• vytápění
• zajištění dodávky vody

V tomto případě se o podnikání nejedná.

 

Pokud pronajímatel poskytuje další služby, jako např.:

• úklid
• poskytování stravy
• praní prádla
• hlídání objektu

V tomto případě se jedná o podnikání.

 

 

Čistý pronájem nemovitosti (§ 9)

Ke zdanění příjmů z pronájmu dle § 9 ZDP dochází tehdy, když jde o čistý pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, anebo jsou společně s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor poskytovány pouze základní služby.

Zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti se řídí dle § 9 zákona o daních z příjmů.

 

MF vydalo k problematice příjmů z čistého nájmu vysvětlení, které naleznete zde.

 

Přiznání k dani z příjmů

Základ daně se píše na přiznání do řádku č. 39.

Příjmy a výdaje se rozepíší v příloze č.2.

 

Pronájem jako podnikání (§ 7)

V případě, že je nemovitost zapsaná v obchodním majetku, tak se jedná o příjmy z podnikání.

Příjem z pronájmu nemovitostí a z poskytovaných nadzákladních služeb se  zdaňuje jako příjem z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti dle § 7 zákona o daních z příjmů.

 

Pronajímatel může buď uplatnit vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů v prokázané výši, anebo se rozhodne neprokazovat výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů a může si uplatnit paušální výdaje z dosažených příjmů.

 

Tyto příjmy po odečtení výdajů jsou součástí vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění.

Přiznání k dani z příjmů

Základ daně se píše na přiznání do řádku č. 37.

 

Sociální a zdravotní pojištění

Z dosažených příjmů plynoucích z čistého pronájmu se sociální ani zdravotní pojištění neodvádí.

 

Příjmy ke zdanění

Dani z příjmu podléhá pouze „čistý příjem“. Do příjmu se tedy nezapočítává platba nájemce za elektřinu, vodu, teplo atd. Z tohoto důvodu je dobré mít částku „čistého nájemného“ ve smlouvě správně vyznačenou.

 

Příklad textu smlouvy:

Nájemné za nemovitost činí XXX Kč,-.

Platba za spotřebované energie bude placena zvlášť na základě skutečné spotřeby.

 

Náklady za energie

Pokud jsou v měsíčním nájemném náklady na energie zahrnuty, zdaní se celá částka.

Jestliže jsou platby na energie přijímány zálohově a do konce zdaňovacího období je provedeno jejich zúčtování s nájemníkem, pak se do základu daně nezahrnují. Určitě se vyplatí v nájemní smlouvě jednoznačně vymezit výši čistého příjmu, případně způsob zúčtování zálohových plateb.

 

Zálohy na ceny služeb (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které pronajímatel po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje pronajímatel do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů; poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele (viz pokyn Ministerstva financí České republiky č. D-300, k § 9).

 

Paušální náklady

V případě čistého pronájmu nemovitostí si můžete uplatnit buď skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30%, nejvýše však do maximální částky 600.000,- dle zákona (viz. § 9, odst.4 zákona o daních z příjmů ).

Pokud máte nemovitostí více, stanovené pravidlo musíte uplatnit na všechny nemovitosti stejné.

 

Skutečné náklady

V případě uplatňování skutečných výdajů můžete započítat veškeré náklady spojené s údržbou dané nomovitosti. Jedná se například o:

• Opravy nemovitosti
• Vybavení nemovitosti (nábytek, spotřebiče..)
• Daň z nemovitostí
• Pojištění nemovitosti
• Příspěvky do fondu oprav
• Odpisy z pořizovací ceny (většinou se nemovitost odepisuje se 30 let)
• Paušální výdaje na vozidlo (jestliže není auto využíváno současně pro samostatnou výdělečnou činnost.)

 

Příspěvky do fondu oprav

jsou daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady (pokud nevedete účetnictví).

Týká se to ale jen části příspěvků, které společenství vlastníků použilo na provozní výdaje. Pokud bylo z příspěvků uhrazeno technické zhodnocení, musí na něm pronajímatel vyčíslit svůj podíl a tuto částku si odečte od základu daně. Je proto nutné sledovat, na co společenství vlastníků peníze z fondu oprav vynakládá.

 

Odpisy

Odpisy lze provádět rovnoměrné nebo zrychlené.

 

U oprav je důležité rozlišit, zda se jedná o opravy nebo technické zhodnocení nemovitosti. Technické zhodnocení nelze zahrnout do nákladů, ale je nutno ho postupně odepisovat. Doba odepisování je stejná jako doba odepisování nemovitosti.

 

Do nákladů nelze zahrnout:

• Spotřeba elektrické energie
• Vodné, stočné
• Spotřeba plynu
• Svoz odpadu

 

Ztráta

Pokud v daném roce dosáhne poplatník ztrátu (nájem byl nižžší než příjem z pronájmu), může si danou ztrátu odečíst v následujícíh letech.

 

Vstupní cena nemovitosti

V praxi bývá obvykle problém, jak určit vstupní cenu nemovitosti.

Vstupní cena nemovitosti je nezbytná pro případné odpisy nemovitosti. Pokud uplatňujete paušální náklady, vstupní cenu určovat nemusíte.

Způsob určení vstupní ceny řeší §29 zákona o daních z příjmů.

Způsob určení vstupní ceny je závislé na způsobu nabytí nemovitosti.

 

Nákup nemovitosti v době kratší než 5 let před zahájením pronájmu

U nemovitosti, kterou fyzická osoba koupila v době kratší než 5 let před vložením nemovitosti do svého obchodního majetku nebo zahájením pronájmu, je vstupní cenou kupní cena.

Kupní cena se zvyšuje o provedené opravy a technické zhodnocení.

 

Nákup nemovitosti v době delší než 5 let před zahájením pronájmu

U nemovitosti, kterou fyzická osoba koupila v době delší než 5 let před vložením nemovitosti do svého obchodního majetku nebo zahájením pronájmu, je vstupní cenou reprodukční cena.

Reprodukční cena se stanoví na základě znaleckého posudku.

 

Zdědění nemovitosti

U nemovitosti kterou fyzická osoba zdědila, se použije cena stanovená pro účely dědické daně při nabytí majetku zděděním (je uvedena v dědické smlouvě).

Pokud od zdědění uběhlo více než 5 let, použije se cena reprodukční (t.j. znalecký posudek).

 

Darování nemovitosti

U nemovitosti kterou fyzická osoba obdržela darem v době kratší než 5 let, se použije cena stanovená pro účely daně darovací (cena je uvedena v darovací smlouvě).

Pokud od darování uběhlo více než 5 let, použije se cena reprodukční (t.j. znalecký posudek).

 

Pronájem nemovitého majetku ve společném jmění manželů

Příjmy z pronájmu dle §9, odst.2 zákona o daních z příjmů plynoucí manželům v bezpodílovém spoluvlastnictví se zdaňují u jednoho z nich.

V případě, že manželé vlastní více nemovitostí a všechny je pronajímají, zdaňuje veškeré příjmy z pronájmu jeden z manželů, nelze rozdělit jednotlivé příjmy z pronájmu mezi oba manžele.

Mohou se však střídat, jeden rok manžel, druhý rok manželka.

 

Pronájem spoluvlastníků

V praxi se někdy zaměňuje společné jmění a podílové spoluvlastnictví.

Pronajímanou nemovitost může za určitých okolností vlastnit více lidí, kteří v žádném případě nejsou ve svazku manželském.

Kupříkladu může jít o dva bratry, kteří zdědili nemovitost po rodičích a v současné době ji pronajímají.

V takovém případě se uplatňuje zásada, že se příjmy i výdaje dělí mezi spoluvlastníky ve shodném poměru jako činí jejich vlastnické podíly na nemovitosti.

Pokud tedy každý z bratrů vlastní polovinu pronajímané nemovitosti, pak dle výše uvedených pravidel zahrne každý do svého daňového přiznání stejně velké příjmy i výdaje.

 

Příklad

Pronajimatel (fyzická osoba) pronajímá nájemci (právnická osoba) svoji nemovitost.

Pronajimatel se nechce o nic starat, takže se domluví s nájemcem, že za něho bude platit daň z nemovistosti a pojištění nemovitosti.

Pronajimatel neuplatňuje paušál,  ale skutečné výdaje.

 

Účtování u nájemce:

Nájemce dané platby (daň z nemovitosti + pojištění) zaúčtuje jako pohledávku vůči pronajimateli.

Dané platby účtuje až v okamžiku jejich provedení (221/311).

Nájemci tedy žádné náklady nevznikají.

Nájemce dané pohledávky započte se závazky z nájmu (pronajimateli pošle nájem snížený o provedené platby za nájemce).

 

Účtování u pronajimatele:

Protože se jedná o fyzickou osobu, jeho příjmem jsou skutečně obdržené peníze.

Do přiznání zahrne tedy skutečně obdržené nájemné (nájemné dle smlouvy snížené o provedené platby nájemcem).

Zaplacenou daň z nemovitosti ani pojištění do výdajů nezahrne (protože je neplatil).

Díky tomu, že o tyto "neuznané" výdaje má na druhé straně snížený příjem z nájmu, základ daně zůstatne stejný jako v případě, že by měl sice náklady, ale zase vyšší příjmy z nájmu.

Jako náklad v přiznání tedy bude mít pouze odpisy pronajímané budovy.

 

Legislativa

 

§ 9 Příjmy z nájmu

(1) Příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou

• a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
• b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a).

(2) Příjmy podle odstavce 1, plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z nich.

(3) Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené v odstavci 1 snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 5 odst. 2). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33. Příjem z nájmu plynoucí poplatníkům uvedeným v § 2 odst. 3 je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36).

(4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600 000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.

(5) Uplatní-li poplatník výdaje podle odstavce 4, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9. Poplatník, který uplatňuje výdaje podle odstavce 4, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

(6) Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů²⁰) povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

(7) Při pachtu obchodního závodu je příjmem propachtovatele, který nevede účetnictví, také

a) hodnota pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, které přecházejí na pachtýře, není-li dohodnuta jejich úhrada. Je-li dohodnuta částečná úhrada pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, je příjmem jejich hodnota. Je-li dohodnuta úhrada pohledávek a dluhů, s výjimkou dluhů, jejichž úhrada by byla výdajem snižujícím základ daně, vyšší, než je jejich hodnota, je příjmem tato vyšší cena,

b) neuhrazený rozdíl mezi hodnotou věcí v obchodním závodu na začátku pachtu a jejich vyšší hodnotou při ukončení pachtu stanovenou podle zvláštního právního předpisu nebo podle údajů uvedených v účetnictví pachtýře, vedeném podle zvláštních právních předpisů.²⁰)

Základ daně se nebude zvyšovat dle tohoto ustanovení v případech, kdy bude z titulu operací popsaných v tomto ustanovení zvyšován na základě jiných ustanovení tohoto zákona. Pro účely tohoto ustanovení se nepoužije ustanovení § 23 odst. 13