Nájem nemovitosti

V roce 2021 došlo k významné změně týkající se pronájmu nemovitostí.

Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně (viz § 51 a § 56a zákona o DPH).

Osvobození neplatí pro:

a) krátkodobého nájmu nemovité věci (pokud se nejedná o ubytovací službu),
b) poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008,
c) Nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
d) naší bezpečnostní schránce,
e) nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.

Krátkodobým nájmem stavby, bytů a nebytových se rozumí nájem, případně včetně vnitřního movitého vybavení či dodání elektřiny, tepla, chladu, plynu nebo prostoru vody, nejdéle na 48 hodin. Pozor, nesmí se jednat o ubytovací službu.

Ubytovací služby

Krátkodobý pronájem typu AirbnbBooking je z hlediska DPH/za ubytovací službu , nikoliv osvobozený nájem.

Podléhá sazbě DPH 21 % (případně 12 % pro sociální bydlení).

Pronájem jinému plátci

Plátce se mohou v některých rozhodnutích rozhodnout, že se u náležejí nemovité věci jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatňuje daň; to neplatí pro nájem bytových prostor.

Bližší info dole v legislativě (§ 56a, odst.3).

Nárok na odpočet DPH

Osvobozením od DPH, ztrácí pronajímatelé možnosti uplatnění DPH na vstupu u všech plnění, které s pronájmem souvisí.

Typickým příkladem jsou:

opravy nemovitostí
revidovat
úklid
....

Osvobození bude mít dopad také v minulosti uplatněný odpočet DPH z pořizovací ceny pronajímané nemovité věci, které podléhají testu úpravy odpočtu daně po dobu deseti let, počínaje rokem pořízení nemovité věci.

Nájem bytových prostor

Nájem nemovitosti, která je zapsaná jako byt v katastru nemovitostí, se již nedá zdaňovat, a to ani v případě, že nájemce je např. právní kancelář (plátce), která si prostor přizpůsobila pro své podnikání. Obdobně to platí i pro různé vily, kde jsou sice místnosti pro podnikání, ale v katastru je vila zapsaná jako rodinný dům.

Nárok na odpočet

Dle § 51, písmeno g) zákona o DPH se jedná o osvobození plnění bez nároku na odpočet .

Z toho plyne pro pronajimatele povinnost krátit nárok na odpočet daně.

Obratem pro registraci k DPH

Zákon o DPH v § 4a definuje, co se pro účely tohoto zákona rozumí obratem.

Podle uvedeného ustanovení zákona o DPH, se do obratu zahrnují mimo dalšího i plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně podle § 54 až 56a, pokud nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně.

Úplaty za nájem je osvobozený podle § 56a, takže se do obratu počítá.

Informace GFŘ

GFŘ vydalo informace týkající se pronájmu nemovitostí od roku 2021. Informace naleznete zde .

Změna ubytovací služby na dlouhodobý pronájem

Pokud byt přejde z ubytovací služby podléhající DPH na dlouhodobý nájem bytu osvobozený od DPH, může být nutné část původně odečtené DPH vracet formou úpravy odpočtu.

U nemovité věci je lhůta pro úpravu zpravidla 10 let. Za každý zbývající rok se obvykle upravuje 1/10 původního odpočtu podle toho, jak se byt v daném roce používá. Takže nejde automaticky o vrácení celé DPH: záleží hlavně na roce pořízení, výši odpočtu a datu změny využití (Zákon o DPH § 78).

Dlouhodobý nájem bytu určený k bydlení je zpravidla od DPH osvobozený bez nároku na odpočet; ubytovací služba je naopak zdanitelná.

Přesný dopad závisí také na tom, zda jste odpočet uplatnili celý, nebo jen částečně, a zda se byt používá výhradně pro tyto činnosti. Před změnou provozu bych nechal účetní nebo daňového poradce spočítat úpravu podle konkrétních dat a částek.

Zákon o DPH

§ 4a - Obraty

(1) Obratem se pro účely tohoto zákona rozumí souhrnný úplatek bez daně, které osobě povinné k dani náleží za uskutečněné plnění s místem plnění v tuzemsku, jde-li o úplaty za

a) zdanitelné plnění,
b) plnění osvobozené od daně s nárokem na odpočet daně, nebo
c) plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně podle § 54 až 56a, pokud nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně.

(2) Do obratu se nezahrnuje úplata za dodání nebo poskytnutí dlouhodobého majetku, není-li toto uskutečněné plnění nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti osoby povinné k dani.

§ 51 - Plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně

(1) Při splnění podmínek v § 52 až 62 jsou od daně bez nároku na odpočet daně osvobozena tato plnění:

g) nájem nemovité věci (§ 56a),

§ 56a - Nájem nemovité věci

(1) Nájem nemovité věci je osvobozen od daně s výpovědí

a) krátkodobého nájmu nemovité věci,
b) poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008,
c) Nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
d) naší bezpečnostní schránce,
e) nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.

(2) Krátkodobým nájmem nemovité věci se pro účely odstavce 1 písm. a) rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, případně spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, nebo vody, který trvá nejvýše 48 hodin.

(3) Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovitého jiného plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatňuje daň; to neplatí pro nájem

a) stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
b) obytného prostoru,
c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořená obytným prostorem,
e) pozemek, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného

§ 48 - Sazba daně u dokončené stavby pro bydlení nebo dokončené stavby pro sociální bydlení

(1) První snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, pokud se jedná o stavbu pro bydlení nebo stavbu pro sociální bydlení.

(2) Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

a) stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,

b) stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,

c) stavba, která

1. slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a
2. je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu nebo rodinného domu,
d) obytný prostor,
e) místnost užívaná spolu s obytným prostorem podle písmene d), která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zeměmi.

(3) Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

(4) Obytným prostorem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny.

(5) Stavbami pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

a) stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m²,

b) stavba rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m²,

c) obytný prostor pro sociální bydlení,

d) ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů podle zákona upravujícího služební poměr příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců,

e) stavba určená pro použití zařízením sociálních služeb poskytující pobytové služby podle zákona o sociálních službách,

f) školská zařízení pro výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy a pro preventivně výchovnou péči, jakož i střediska výchovné péče, podle zákona upravujícího výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy ve školských zařízeních a preventivně výchovnou péči ve školských zařízeních,

g) internáty škol samostatně zřízených pro žáky se zdravotním postižením podle právních předpisů upravujících školská výchovná a ubytovací zařízení a školská účelová zařízení,

h) dětské domovy pro děti do 3 let věku,

i) zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc a zařízení pro výkon pěstounské péče poskytující péči podle zákona upravujícího sociálně-právní ochranu dětí,

j) speciální lůžková zařízení hospicového typu,

k) domovy péče o válečné veterány,

l) jiná stavba, která

1. slouží k využití staveb uvedených v písmenech a), b) a d) až k) a
2. je zřízena na pozemku, který tvoří s těmito stavbami funkční celek.

(6) Obytným prostorem pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

a) obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m²,

b) místnost užívaná spolu s obytným prostorem podle písmene a), která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Před rokem 2021

Do novely zákona o DPH ke dni 1.1.12021 se pronajímatel mohl rozhodnout, zda plátci DPH nájem zatíží sazbou DPH.

V případě, že nájemcem je plátce DPH, pronajimatel se může rozhodnout, že při nájmu uplatní daň (viz. § 56a zákona o DPH).
V případě, že nájemcem není plátce DPH, je nájem osvobozen vždy.

Pokud se plátce rozhodne, že nájem podléhá DPH, doporučujeme dodržet smlouvu ujednání, které upravuje dílčí plnění DPH dle § 21 odst.9 zákona o DPH.

Výhoda dílčího plnění:

plátce si může zvolit datum zdanitelného plnění

Tato možnost přináší pronajimateli i nájemci jistotu, kdy je nutno odvést DPH (respektive nárokovat).