Obstarání vlastní bytové potřeby

Novelou zákona o daních z příjmů částkou č. 163/2024, došlo s účinností od 1. 7. 2024 ke zmírnění podmínek pro přiznání osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, které fyzická osoba použila nebo hodlá použít na obstarání vlastní bytové potřeby

Oznámení osvobozeného příjmu správci daně v uvedené lhůtě bylo nutnou podmínkou pro aplikaci osvobození. Neoznámil-li poplatník správci daně získaný příjem, na osvobození ztrácel nárok a příjem z prodeje musel zdanit.

Poslanecká sněmovna dne 17. dubna 2024 schválila novelu zákona o daních z příjmů, která upřesňuje aplikaci osvobození při prodeji nemovitosti.

Nově dochází ke zmírnění podmínek pro přiznání osvobození a to tak, že oznámení správci daně již nebude hmotněprávní podmínkou pro aplikaci osvobození.

Pokud tedy poplatník daně nepodá oznámení správci daně ve stanovené lhůtě, zůstává mu nárok na osvobození příjmu z prodeje nemovitosti zachován a hrozí mu „pouze“ postih za porušení oznamovací povinnosti (pokuta).

Navrhovaná účinnost novely zákona je 1. července 2024, přičemž přechodná ustanovení umožňují i dřívější aplikaci novelovaného znění zákona.

Částečné použití prostředků

Pokud by poplatník použil získané peněžní prostředky na jinou bytovou potřebu jen zčásti, příjem se osvobozuje pouze ve výši prostředků použitých na vlastní bytovou potřebu a zbylá část příjmu je považována za zdanitelný příjem dle § 10 ZDP.

Za neohlášení nebo pozdní ohlášení osvobozeného příjmu hrozí poplatníkům daně pokuta až do výše 15 % z neoznámeného příjmu.

Obstarání vlastní bytové potřeby

Zjednodušeně řečeno; je třeba vynaložit prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby nejdříve jeden rok před a nejpozději jeden rok po získání příjmů z prodeje nemovitosti.

V případě, že prostředky vynaloženy nebudou, tak se osvobozený příjem zdaní ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal ( (§4b, odst.4 a 5 zákona o daních z příjmů).

Zákon o daních z příjmů

§ 4b - Bytová potřeba

(1) Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,

b) úplatné nabytí pozemku

• 1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo
• 2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

c) úplatné nabytí

• 1. bytového domu,
• 2. rodinného domu,
• 3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
• 4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,

g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

(2) Je-li osvobození příjmu podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tato podmínka splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob

• a) použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo
• b) použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.

(3) Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, jehož osvobození je podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, oznámí správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.

(4) Nedojde-li ke splnění podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.

(5) Nedojde-li v případě bytové potřeby uvedené v odstavci 1 písm. b) bodu 1 k zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby; pozbyde-li poplatník pozemek před uplynutím lhůty pro zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník tento pozemek pozbyl.

Pravidla od roku 2021 do roku 2024

Pro účely osvobození je v tomto případě nezbytné splnit dvě základní podmínky, a to:

• použít získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby;  
• podat oznámení o získání těchto prostředků poplatníkem správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k získání prostředků došlo.

Obě výše zmíněné základní podmínky musí být splněny současně, pouhé vynaložení prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby pro účely osvobození nestačí.

Poplatník je současně povinen oznámit tuto skutečnost správci daně, a to v termínu pro podání daňového přiznání. V případě, že poplatník oznámení do konce lhůty pro podání přiznání správci daně nepodá, nemůže osvobození od daně z příjmů použít.

Co se totiž stane v případě, že oznámení nebude podáno vůbec nebo bude podáno po lhůtě? Nebude udělena žádná pokuta, ale taky nebude žádné osvobození. Zákon říká: osvobození se použije, oznámí-li poplatník ve lhůtě… Takže neoznámí-li ve lhůtě, osvobození se nepoužije. Velmi jednoduché, elegantní a nebezpečné. Jde o novou úpravu od roku 2021, kdy toto oznámení tudíž velmi nabylo na významu.