Prodej nemovitosti

Při prodeji bytu, rodinného domu nebo pozemku dosahuje poplatník příjmů, které patří mezi příjmy zdanitelné.

V některých případech je tento prodej od daně z příjmů osvobozen.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je podmíněno (§ 4 zákona o daních z příjmů):

prodávající měl bydliště v nemovitosti (rodinném domu, bytu, včetně souvisejícího pozemku) nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem
prodávající měl bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem, ale po dobu kratší než 2 roky, ale získané prostředky jsou využity na uspokojení bytové potřeby.
doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla časový test (např. příjem z prodeje chaty, pozemku)

V případě zdědění nemovitosti v přímé řadě nebo mezi manžely, se do časového testu doby započítává i doba po kterou vlastnil nemovitost zůstavitel (zákon o daních z příjmů, §4, odst.1, písmeno b).

Osvobození se nevztahuje na příjmy z bytů a rodinných domů, které byly zařazeny do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení (resp. dle časového testu u ostatních nemovitostí).

Časový test

Pro nemovitosti pořízené v roce 2021 a později platí časový test 10 let.

Pro nemovitosti pořízené před rokem 2021 a později platí časový test 5 let.

Obstarání vlastní bytové potřeby

Případy osvobození z důvodu Obstarání vlastní bytové potřeby řešíme v následující kapitole.

Bydliště

Bydliště není trvalý pobyt. Zákon o daních z příjmů, §2, odst.4, definuje bydliště následovně:

"Bydlištěm se rozumí místo, kde má poplatník daně stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat".

Bydliště lze prokázat trvalým pobytem, fakturami na plyn, elektřinu, telefon, nebo i svědectvím lidí.

Prokazování přichází v úvahu až na základě výzvy správce daně (§ 31 odst. 9 zákona o správě daní a poplatků), neboť příjmy osvobozené od daně se v daňovém přiznání neuvádí (§ 38g odst. 3 zákona o daních z příjmů).

Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn GFŘ D-6:

Stálým bytem se rozumí byt, který je poplatníkovi kdykoliv k dispozici podle jeho potřeby, ať již vlastní či pronajatý. Tento byt může být poplatníkem pronajat jiné osobě formou, která umožňuje podle potřeby poplatníka obnovení jeho užívání poplatníkem bez prodlevy. Úmysl poplatníka zdržovat se trvale ve stálém bytěse posuzuje vzhledem k okolnostem jeho osobního a rodinného stavu, tj. žije-li v něm rovněž např. s manželkou, dětmi, rodiči, či zda byt je využíván v návaznostina jeho ekonomické aktivity (podnikání, zaměstnání apod.).

Základ daně

Podle § 10 zákona je dílčím základem daně příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení.

Příjmy

Příjmy z prodeje nemovitosti patří mezi ostatní příjmy dle § 10 zákona o daních z příjmů.

Výdaje

Příklad uznatelných výdajů:

pořizovací cena
zaplacená daň z převodu nemovitosti
poplatky za notáře a právníka
znalecký posudek
náklady na údržbu
náklady vedoucí ke zvýšení hodnoty reality, jakou jsou např. náklady na rekonstrukci, apod.

Pokud se jedná o nemovitost nabytou dědictvím nebo darem, výdajem (pořizovací cenou) bude cena zjištěná pro účely daně dědické nebo darovací.

Daňové přiznání

Pokud se nejedná o osvobození od daně, je povinnost podat podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob v souvislosti s prodejem nemovitosti.

Zde platí obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji.

Příjmy osvobozené od daně se neuvádí do daňového přiznání.

Prodej na splátky

Jedná se o situaci, kdy kupní cena za prodej bytu je splácena postupně, na základě dohodnutého časového harmonogramu. Pak samozřejmě může nastat situace, že některé splátky jsou přijaty v období, kdy podmínky osvobození nejsou splněny, ale některé je splňovat mohou. ZDP k tomu dále v § 10 odst. 4 uvádí, že příjmy plynoucí ze splátek na základě uzavřené kupní smlouvy nebo ze zálohy na základě uzavřené smlouvy o budoucím prodeji nemovité věci se zahrnou do dílčího základu daně za zdaňovací období, ve kterém byly dosaženy, vychází se tedy ze skutečně dosažených příjmů.

Následně ZDP stanoví, že výdaje, které převyšují příjmy v tom zdaňovacím období, kdy poprvé plynou splátky nebo zálohy na prodej věcí, mohou být uplatněny v tomto zdaňovacím období až do výše tohoto příjmu. Jestliže příjem plyne i v dalších zdaňovacích obdobích, postupuje se obdobně, a to až do výše celkové částky, kterou lze podle tohoto ustanovení uplatnit.

V roce 2020 tak poplatník dosáhne příjem z prodeje nemovité věci ve výši 250 000 Kč, jedná se o příjem podle § 10 ZDP. K tomuto příjmu je možné uplatnit část výdajů, za které jednotku pořídil, a to do výše těchto příjmů, tedy do výše 250 000 Kč. V roce 2020 tak bude dílčí základ daně podle § 10 ZDP roven nule.

V roce 2021 obdrží poplatník druhou splátku kupní ceny a dosáhne tak příjmu podle § 10 ZDP ve výši 450 000 Kč. K tomuto příjmu uplatní zbývající část výdajů, za které byla jednotka pořízena, tedy 500 000 – 250 000 = 250 000 Kč. Dílčí základ daně podle § 10 ZDP tak bude v roce 2021 roven částce 200 000 Kč.

Legislativa

Zákon o daních z příjmů, § 4

(1) Od daně se osvobozuje

a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku,

pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem;

příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby;

pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,

b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,
2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,
3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení,
4. prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby,

Zákon o daních z příjmů, § 4, odst.1, písmeno v)

v) příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jako náhrady za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a dále náhrada (odstupné) za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, vyplacená uživateli této jednotky nebo bytu za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do 1 roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal; tento příjem je osvobozen i v případě, že částku odpovídající náhradě (odstupnému) vynaložil na obstarání vlastní bytové potřeby v době 1 roku před jejím obdržením; přijetí náhrady (odstupného) oznámí poplatník správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo; nedojde-li ke splnění podmínek pro osvobození náhrady (odstupného), je tento příjem příjmem podle § 10 v posledním zdaňovacím období, ve kterém mohly být podmínky pro osvobození splněny; obdobně se postupuje i u příjmů z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby; obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby,