Darování nemovitosti

Darování nemovitosti je jednou z forem bezúplatného převodu majetku, která se často využívá mezi rodinnými příslušníky nebo partnery.

Bezúplatný převod majetku se nejčastěji uskutečňuje formou darování, kdy dárce převádí vlastnické právo na obdarovaného bez jakékoli finanční náhrady.

Typicky se jedná o bezúplatný převod pozemku, rodinného domu či bytu.

Do roku 2014 následovala  po obdržení daru platba daně z darování nemovitosti. Darovací daň byla ovšem v tomto roce zrušena.

Místo darovací daně se používá v daních z příjmů pojem bezúplatný příjem.

Osvobození příjmu při darování nemovitosti

Zde hraje zásadní roli vztah obdarovaného a dárce.

Prvním důvodem osvobození je darování od příbuzného který je (§ 10, odst.3 písm.c) zákona o daních z příjmů):

• příbuzný v přímé linii, tedy rodič, prarodič nebo děti,
• příbuzný v linii vedlejší, a to pouze sourozenec, strýc nebo teta, synovec nebo neteř, manžel nebo manželka, manžel nebo manželka dítěte (zeťové a snachy), dítě manžela nebo manželky (myšleno nevlastní děti), rodič manžela nebo manželky (tchán a tchyně) a manžel nebo manželka rodičů (myšleno nevlastní rodiče).

Druhým důvodem osvobození je darování od osoby, se kterou (§ 10, odst.3 písm.c) zákona o daních z příjmů):

• obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku před nabytím daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu obdarovaný pečoval o domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou. Typicky půjde o druha nebo družku, který/á bydlel/a s dárcem. Péče o domácnost či odkaz na výživu lze prokázat např. svědeckými výpověďmi nebo platebními doklady za útraty pro společnou domácnost.

Pokud se jedná o osvobozený příjem, tak osvobozené příjmy se do daňového přiznání neuvádí.

V případě, dar nesplňuje podmínky pro osvobození, je třeba zahrnout hodnotu nemovitosti do daňového přiznání.

Je nutné si nechat vyhotovit odhad tržní ceny nemovitosti a zdanit ji spolu s ostatními příjmy.

Oznámení na finanční úřad

Při nabytí nemovitosti v hodnotě pěti a více milionů je nutné vždy obeznámit finanční úřad (bez ohledu na to, zda vzniká povinnost platit daň z příjmu).

Jdná se o formulář „Oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v zákona“

Darování nemovitosti s hypotékou

Převod domu zatíženého hypotečním úvěrem není teoreticky problém. Alespoň v těch případech, kdy není v katastru nemovitostí dosud zapsáno „věcné břemeno“, které znemožňuje prodej i jakýkoli jiný převod na nového majitele.

V praxi se však většinou zapisuje do katastru nejen hypotéka, tedy zástavní právo banky, ale právě i zákaz zcizení, tedy převodu nemovitosti, ať už na základně kupní, či darovací smlouvy.

Každý převod pak musí schválit banka, která je poskytovatelem úvěru a v jejíž prospěch jsou omezení v katastru většinou zapsána. Jakmile banka převod schválí, může proběhnout standardní převod darované nemovitosti. Na nového majitele poté mohou přejít i zbývající závazky vůči bance. Jde zejména o výše zmíněné zástavní právo, tedy záruku, že když se přestane platit hypotéka, může se banka hojit na dané nemovitosti. Může ji tedy teoreticky prodat i „nad hlavou“ obdarovaného, který s původním hypotečním úvěrem nemá nic společného. Vše ale samozřejmě záleží na domluvě s původním majitelem a bankou.

Zákon o daních z příjmů

§ 10 - Ostatní příjmy

(3) Od daně jsou, kromě příjmů uvedených v § 4, osvobozeny

a) ostatní příjmy spadající do jednotlivého druhu příjmu jiného než podle odstavce 1 písm. b) nebo c), odstavce 1 písm. f) bodu 2, odstavce 1 písm. h) bodů 2 až 6 nebo odstavce 1 písm. m), n) nebo p), pokud úhrn příjmů spadajících do tohoto druhu příjmu nepřesáhne ve zdaňovacím období 50000 Kč; je-li tento ostatní příjem samostatným základem daně pro daň vybíranou srážkou podle zvláštní sazby daně nebo příjmem zahrnovaným do samostatného základu daně zdaňovaného sazbou daně podle § 16a, je od daně osvobozen, pokud výše tohoto příjmu nepřesahuje 50000 Kč,

b) výhry z hazardních her, které jsou jednotlivým druhem příjmu podle odstavce 1 písm. h) bodů 2 až 6, pokud rozdíl mezi úhrnem výher spadajících do tohoto druhu příjmu a úhrnem vkladů do hazardních her v rámci tohoto druhu příjmu za zdaňovací období nepřesahuje 50000 Kč,

c) bezúplatné příjmy

1. od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

2. od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

3. obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

4. poplatníka z jeho majetku, který vložil do rodinné fundace, nebo z majetku, který byl do rodinné fundace vložen osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

5. nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 50000 Kč.