Úroky z hypotéky a stavebního spoření

Slevu uplatňuje fyzická osoba.

Kdo splácí hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření (běžného i překlenovacího), může si v rámci jedné domácnosti odečíst z daňového základu:

až 150.000 korun ročně
maximálně však 12.500 korun za každý měsíc splácení.

U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 je maximální limit úroků, které si můžete odečíst z daňového základu, vyšší a to 300.000 korun.
Důležité je datum vkladu do katastru. Pokud je nejpozději 31. prosince 2020, platí pro vás vyšší limit.

Doklady

Pro uplatnění slevy potřebujete následující doklady:

Potvrzení o výši zaplacených úroků z úvěru
Výpis z katastru nemovitostí (přikládá se pouze u první žádosti)

Podkladem pro uplatnění odpočtu úroků je Potvrzení o výši zaplacených úroků z úvěru.

Pokud Vám dané potvrzení nezašle Váš finanční ústav, od kterého máte úvěr, musíte si ho vyžádat.

Bez písemného potvrzení, které se přikládá k daňovému přiznání, nelze snížit základ daně o zaplacené úroky.

U první žádosti je nutno také přiložit Výpis z katastru nemovitosti.

Podmínky uplatnění

Podmínky uplatnění řeší § 15 odst.3 a 4 zákona o daních z příjmů.

Poplatník musí nemovitost vlastnit a předepsaným způsobem užívat po celý kalendářní rok (§ 15, odst.4 zákona o daních z příjmů).

V roce nabytí vlastnictví však stačí, aby poplatník předmět vlastnil ke konci zdaňovacího období (§ 15, odst.4 zákona o daních z příjmů).

V roce, kdy nemovitost prodáme, nesplníme podmínku vlastnictví po celou dobu zdaňovacího období a úroky z hypotéky si uplatnit nemůžeme (ani poměrnou část).

Od základu daně lze odečíst zaplacené úroky ze stavebního spoření nebo hypotéky poskytnuté bankou nebo stavební spořitelnou.

Spoření nebo hypotéka musí být použita na bytové potřeby.
Nesmí se jednat o podnikatelskou činnost
Bytová potřeba nesmí být pro účely pronájmu (t.j. nemovitost nesmíme pronajímat)

Může jít o:

nákup domu nebo bytu, ve kterém budete bydlet,
rekonstrukci domu nebo bytu, ve kterém bydlíte,
stavbu domu, ve kterém plánujete bydlet,
na pozemek, na kterém si do 4 let postavíte vlastní bydlení
nebo na vypořádání společného jmění manželů – pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu na pořízení domu nebo bytu.

Přihlášení k trvalému bydlišti však není podmínkou

Zákon hovoří o vlastním trvalém bydlení nebo k trvalé bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Nelze uplatnit úroky k objektu sloužícího pro rekreaci.

Nejvyšší správní soud v červnu 2022 rozhodl, že u daně z příjmů můžete odpočet úroků z hypotéky uplatnit také u rekreační nemovitosti. Pokud v ní skutečně celoročně bydlíte.

Poplatník musí být účasten úvěru, t.j. musí být uveden na smlouvě. Nestačí skutečnost, že úvěr fyzicky splácí.

V případě, že účastníky smlouvy o úvěru je více zletilých osob, uplatňuje odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem (ZDP, § 15, odst.4).

Odpočet zaplacených úroků lze ze zákona provést pouze jedenkrát ročně a to na daňovém přiznání.

A co dělat v případě, že kupujete dům, ve kterém bydlíte a zároveň v něm máte jako živnostník například truhlářskou dílnu?

V takovém případě se odpočet z hypotéky týká jen části zaplacených úroků.

Musíte je tedy poměrně rozdělit podle toho, jak velkou část nemovitosti užíváte k bydlení a jak velkou k podnikání. Teprve poté spočítáte finální slevu na dani z příjmů.

Bytová potřeba

Bytovou potřebu definuje zákon o dani z příjmu jako:

výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změnu stavby
koupi pozemku, pokud na něm budete stavět dům či byt a zahájíte výstavbu do 4 let od uzavření úvěrové smlouvy. (pokud se tak nestane, musíte podat dodatečná přiznání)
koupi bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby
splácení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu
přestavbu či rekonstrukci bytového domu, rodinného domu nebo bytu jak vlastního, tak v nájmu nebo v užívání
vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je zaplacení podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu
úhradu za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněnou v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu
splacení úvěru nebo půjčky na výše uvedené potřeby

Daňové přiznání

Úroky se uvádí na řádku č.47.

Poučení k vyplnění daňového přiznání:

Částka podle § 15 odst. 3 a 4 zákona - uveďte uplatňovanou výši úroků zaplacených ve zdaňovacím období z poskytnutého úvěru ze stavebního spoření nebo z hypotečního úvěru uvedenou v potvrzení stavební spořitelny nebo banky nebo pobočky zahraniční banky anebo zahraniční banky.

Úhrnná částka úroků, o které lze snížit základ daně podle těchto odst. ze všech úvěrů a poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300 000 Kč.

Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

Zákon o daních z příjmů

§ 4b - Bytová potřeba

(1) Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí

a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,
b) úplatné nabytí pozemku

1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nebo
2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

c) úplatné nabytí

1. bytového domu,
2. rodinného domu,
3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

§ 15 - Nezdanitelná část základu daně

(3) Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo pro účely nájmu.

Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, a nebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.

(4) V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem.

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a) až c) a e), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a) až c) vlastnil a předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po splnění povinností stanovených zvláštním právním předpisem pro užívání staveb.

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. b), u něhož nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen.

V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. d), f), g), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt v nájmu nebo v užívání, jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle § 4b odst. 1 písm. d), f), g) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně podle odstavce 3 ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 150 000 Kč. Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.