Pronájem s následným prodejem

Klient vznesl dotaz: Budu pronajímat nemovitost. Nemovitost budu odepisovat. Po 10 letech nemovitost prodám a příjem nezdaním, protože ji mám 10 let.

Bohužel, tato úvaha je zcela špatná.

V případě, že provádíte odpisy, tak majetek musí být zařazen do obchodního majetku.

Potom se ale na prodej daného majetku nevztahuje osvobození po 10 letech vlastnictví.

Do obchodního majetku nemovitost nemusíte zařadit pouze v okamžiku, kdy používáte paušální výdaje (nemáte odpisy, opravy, energie...).

§ 4, odst.1 zákona o daních z příjmů
Od daně se osvobozuje

b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku;

osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,

§ 4, odst.4 zákona o daních z příjmů

(4) Obchodním majetkem poplatníka daně z příjmů fyzických osob se pro účely daní z příjmů rozumí část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci. Dnem vyřazení určité složky majetku z obchodního majetku poplatníka se rozumí den, kdy poplatník o této složce majetku naposledy účtoval nebo ji naposledy uváděl v daňové evidenci.

§ 25

(1) Za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat zejména

§ 25 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů

u) výdaje na osobní potřebu poplatníka; včetně výdajů vynaložených na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, který poplatník uvedený v § 2 nezařadí do obchodního majetku podle § 4 odst. 4,

Poznámka:

Z toho plyne, že pouze u obchodního majetku můžeme uplatňovat odpisy, výdaje vynaložené na jeho opravu, údržbu nebo technické zhodnocení.