Převod nemovitostí osvobozen od DPH
V případě, že prodej nemovitosti je osvobozen o DPH, tak z toho vyplývají další povinnosti.
- Úprava odpočtu daně
- Krátící koeficient
- Není nárok na odpočet u plnění souvisejících s prodejem
Úprava odpočtu daně
V případě, že nemovitost prodáváte dříve než za 10 let od pořízení, je nutno provést vrácení části odpočtu daně (dle § 78 a další), kterou jste uplatnili v minulých 10 letech při:
- pořízení (§ 78 zákona o DPH)
- stavby (§ 78 zákona o DPH)
- z technického zhodnocení (§ 78 zákona o DPH)
- významných oprav přes 200 000 Kč (§ 78da zákona o DPH)
Bližší informace uvádíme v kapitole DPH, Nárok na odpočet DPH, Krácení nároku na odpočet, Úprava odpočtu daně u hmotného majetku.
Příklad
Firma postavila nemovitost v roce 2018. Danou nemovitost, (po 6 letech) v roce 2024 prodala jako osvobozené plnění.
Ochranná lhůta u nemovitostí činí 10 let, takže poměrná část bude 10 - 6 = 4.
V tomto případě firma musí vrátit 4/10 uplatněného odpočtu DPH z výstavby budovy.
Koeficient
Pokud nějaké přijaté zdanitelné plnění souvisí s tímto prodejem jenom částečně (např. obecné režijní výlohy), bude muset poměrně složitě krátit odpočet daně tzv. krátícím koeficientem v souladu s § 76 ZDPH.
Není nárok na odpočet DPH
Není nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s takovýmto prodejem.
Např.
- poradenství,
- právní služby,
- reklamu,
- případné provize za nalezení kupce apod.
Osvobozený prodej lze zdanit
Pokud výše uvedené povinnosti jsou komplikované, může plátce využít alternativní možnosti zákona o DPH a změnit od daně osvobozený prodej nemovité věci na zdanitelný, čímž ony tři komplikace odpadnou.
O této volbě rozhoduje prodávající plátce, ovšem výjimkou je, když kupujícím je rovněž plátce, kdy pro tuto volbu potřebuje jeho souhlas. Pak totiž dle § 92d odst. 1 ZDPH musí daň přiznat kupující (v režimu přenosu daně).
Pokud je kupující plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu.
Pokud není kupující plátcem, jeho souhlas nepotřebujete.
Zákon o DPH
§ 92d - Dodání nemovité věci
Při dodání nemovité věci plátci použije plátce režim přenesení daňové povinnosti, pokud se na základě rozhodnutí podle § 55a odst. 4, § 56 odst. 8 nebo § 62 odst. 3 jedná o zdanitelné plnění.
§ 55a - Dodání pozemku
(4) Plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se mohou rozhodnout, že se i u dodání pozemku podle odstavce 1 jedná o zdanitelné plnění. Pokud je příjemce tohoto plnění plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, přijali před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které jim nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.
§ 56 - Dodání vybrané nemovité věci
(8) Plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se mohou rozhodnout, že se u dodání dokončené vybrané nemovité věci jedná o zdanitelné plnění, i pokud má být podle odstavce 1 osvobozeno od daně. Pokud je příjemce tohoto plnění plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, přijali před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které jim nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.
§ 62 - Dodání zboží, které bylo použito pro plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, a zboží, u něhož nemá plátce nárok na odpočet daně
3) Plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se mohou rozhodnout, že se i u dodání pozemku podle § 55a odst. 1 nebo u dodání dokončené vybrané nemovité věci, která jsou osvobozena od daně podle odstavce 1, jedná o zdanitelné plnění; § 55a odst. 4 a § 56 odst. 8 se použijí obdobně.
