Převod nemovitostí

 

Daň z přidané hodnoty se u nemovitostí uplatňuje hlavně v případech, kdy se prodává nová stavba nebo stavební pozemek. Naopak prodej běžných starších bytů a domů bývá od DPH osvobozen.

 

Podle § 2 odst. 1 písm. a) zákona o DPH je zdanitelným plněním převod nebo přechod nemovitostí za úplatu osobou povinnou k dani s místem plnění v tuzemsku v rámci uskutečňování ekonomické činnosti.

 

Převod nemovitostí

Dle § 13 odst. 1 zákona o DPH se převodem nemovitosti pro účely DPH rozumí převod nemovitosti,  při kterém dochází ke změně vlastnického práva nebo příslušnosti k hospodaření.

 

Přechod nemovitostí

Pojem přechod nemovitosti znamená přechod nemovitosti v dražbě.

 

Stavby, byty a nebytové prostory

Převod staveb, bytů a nebytových prostor, je od daně osvobozen a to po uplynutí 23 měsíců (do června 2025 to bylo 5 let) od dne vydání prvního kolaudačního rozhodnutí nebo užívání stavby a to k tomu dni, který nastal dříve.

 

Prodej nových nemovitostí je tedy zdaňován, ale prodej starších nemovitostí je od DPH osvobozen.

 

Rekonstrukce

Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.

 V takovém případě se znovu spustí dvouletá lhůta, kdy je první prodej s DPH.

 

Při prodeji nových nemovitostí se uplatní základní sazba DPH.

Plátce se může rozhodnout, že daň uplatní (viz § 56, odst. 5 zákona o DPH).

 

V tomto případě se bude jednat o přenos daňové povinnosti.

 

Pozemky

Převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků.

Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem.  Pozemkem se nemyslí parcela.

Specifickou kapitolou jsou stavební pozemky. Od července 2025 se zpřesňuje definice toho, co se za stavební pozemek považuje. Nestačí, že je v územním plánu určený k výstavbě – posuzuje se i faktický stav, tedy zda na něm už probíhají přípravné práce, například přivedení sítí nebo terénní úpravy. Pokud takový pozemek prodává plátce DPH, musí daň uplatnit.

 

Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc

 

Při stanovení sazby DPH je důležité, zda se jedná o pozemek pro sociální bydlení

• Prodej stavebního pozemku je zdaňován 21% sazbou DPH.
• Toto platí i v případě, že na něm bude v budoucnosti postavena stavba pro sociální bydlení.
• Prodej pozemku tvořící jeden funkční celek se stavbou, která rovněž podléhá DPH podléhá stejné sazbě DPH.
• Prodej pozemku se stavbou, která není sociálním bydlením (stavba je již postavena), je zdaňován 21% sazbou DPH.
• Prodej pozemku se stavbou pro sociální bydlení (stavba je již postavena), je zdaňován 15% sazbou DPH.
• Prodej ostatních pozemků, jako jsou například pole, louky, lesy, pozemky, na nichž nestojí žádná stavba, je od DPH osvobozen.

 

Místo plnění při převodu nemovitosti 

Podle § 7 odst. 6 zákona o DPH místo, kde se nemovitost, která je předmětem tohoto převodu, nachází.

Z toho vyplývá, že převod bytu v jiném členském státě Evropské unie nebo ve třetí zemi není předmětem daně podle zákona o DPH platného pro Českou republiku (místo plnění není v tuzemsku).

Na převod rodinného domu na území České republiky, se vztahuje zákon o DPH platný pro Českou republiku bez ohledu na to, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím (místo plnění je v tuzemsku).

 

Datum zdanitelného plnění

Datum zdanitelného plnění se určí dle § 21, odst.3 zákona o DPH:

(3) Při dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve. Při přenechání nemovité věci k užívání podle § 13 odst. 3 písm. d) se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem přenechání nemovité věci k užívání.

 

Legislativa

Zákon o DPH řeší nemovitosti v paragrafech 48, 49, 51, 56, 56a a 92d.

 

§ 51 - Plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně

(1) Při splnění podmínek stanovených v § 52 až 62 jsou od daně bez nároku na odpočet daně osvobozena tato plnění:

• f) dodání pozemku (§ 55a),
• g) dodání vybrané nemovité věci (§ 56),
• h) nájem nemovité věci (§ 56a),

 

§ 55a - Dodání pozemku

(1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který

• a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
• b) není stavebním pozemkem.

(2) Stavebním pozemkem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek,

• a) na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí; to neplatí, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze takovou stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné, nebo
• b) na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí na tomto pozemku.

(3) Pro účely odstavců 1 a 2 se za stavbu pevně spojenou se zemí nepovažuje stavba, která se na pozemku nachází a jejíž význam pro obvyklé užití takového pozemku je zanedbatelný.

(4) Plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se mohou rozhodnout, že se i u dodání pozemku podle odstavce 1 jedná o zdanitelné plnění. Pokud je příjemce tohoto plnění plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, přijali před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které jim nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.

 

§ 56 - Dodání vybrané nemovité věci

(1) Dodání dokončené vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně s výjimkou prvního dodání této nemovité věci uskutečněného do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou nebo v němž nastala skutečnost podle odstavce 3; pro účely určení počátku této doby je rozhodná skutečnost, která nastala později.

(2) Vybraná nemovitá věc se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dokončenou dnem

• a) nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo
• b) splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci, pokud se pro tuto nemovitou věc kolaudační rozhodnutí nevydává.

(3) Za první dodání dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty považuje také první dodání této nemovité věci uskutečněné po

a) dni nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení změny, během níž došlo k podstatné změně této nemovité věci, nebo dnem splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává; to neplatí v případě, že

• 1. je kolaudační rozhodnutí vydáno jiné osobě než osobě, která tuto změnu provedla, nebo
• 2. podmínky k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny splnila jiná osoba než osoba, která tuto změnu provedla, nebo

b) dni, kdy se změna probíhající na této nemovité věci stala podstatnou změnou, pokud k dodání této nemovité věci dochází přede dnem

• 1. nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí po provedení této změny, nebo
• 2. splnění podmínek k trvalému užívání této nemovité věci po provedení této změny, pokud se po jejím provedení kolaudační rozhodnutí nevydává.

(4) Vybraná nemovitá věc se pro účely daně z přidané hodnoty nepovažuje za dokončenou, byla-li dokončena pouze její část.

(5) Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.

(6) Skutečnosti rozhodné pro počátek běhu doby podle odstavce 1 se v případě pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo práva stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí, odvíjí od stavby pevně spojené se zemí, s níž pozemek tvoří funkční celek nebo která je součástí práva stavby.

(7) Vybranou nemovitou věcí se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

• a) stavba pevně spojená se zemí,
• b) jednotka,
• c) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo
• d) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

(8) Plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, se mohou rozhodnout, že se u dodání dokončené vybrané nemovité věci jedná o zdanitelné plnění, i pokud má být podle odstavce 1 osvobozeno od daně. Pokud je příjemce tohoto plnění plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, přijali před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které jim nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.

 

Pokyny GFŘ

Generální finanční ředitelství vydalo pokyn k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1.1. 2016.

Pokyn naleznete zde.