Převod nemovitostí

 

Podle § 2 odst. 1 písm. a) zákona o DPH je zdanitelným plněním převod nebo přechod nemovitostí za úplatu osobou povinnou k dani s místem plnění v tuzemsku v rámci uskutečňování ekonomické činnosti.

 

Převod nemovitostí

Dle § 13 odst. 1 zákona o DPH se převodem nemovitosti pro účely DPH rozumí převod nemovitosti,  při kterém dochází ke změně vlastnického práva nebo příslušnosti k hospodaření.

 

Přechod nemovitostí

Pojem přechod nemovitosti znamená přechod nemovitosti v dražbě.

 

Stavby, byty a nebytové prostory

Převod staveb, bytů a nebytových prostor, je od daně osvobozen a to po uplynutí 5 let od dne vydání prvního kolaudačního rozhodnutí nebo užívání stavby a to k tomu dni, který nastal dříve.

 

Plátce se může rozhodnout, že daň uplatní (viz § 56, odst. 5 zákona o DPH).

V tomto případě se bude jednat o přenos daňové povinnosti.

 

Prodej nových nemovitostí je tedy zdaňován, ale prodej starších nemovitostí je od DPH osvobozen.

V případě, kdy na starší stavbě byly provedeny podstatné stavební úpravy, které si vyžádaly novou kolaudaci, běží prvních pět let opět s DPH, než dojde znovu k osvobození od daně.

 

Při prodeji nových nemovitostí se uplatní základní sazba DPH.

 

Pozemky

Převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků.

Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem.  Pozemkem se nemyslí parcela.

Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc

 

Při stanovení sazby DPH je důležité, zda se jedná o pozemek pro sociální bydlení

• Prodej stavebního pozemku je zdaňován 21% sazbou DPH.
• Toto platí i v případě, že na něm bude v budoucnosti postavena stavba pro sociální bydlení.
• Prodej pozemku tvořící jeden funkční celek se stavbou, která rovněž podléhá DPH podléhá stejné sazbě DPH.
• Prodej pozemku se stavbou, která není sociálním bydlením (stavba je již postavena), je zdaňován 21% sazbou DPH.
• Prodej pozemku se stavbou pro sociální bydlení (stavba je již postavena), je zdaňován 15% sazbou DPH.
• Prodej ostatních pozemků, jako jsou například pole, louky, lesy, pozemky, na nichž nestojí žádná stavba, je od DPH osvobozen.

 

Místo plnění při převodu nemovitosti 

Podle § 7 odst. 6 zákona o DPH místo, kde se nemovitost, která je předmětem tohoto převodu, nachází.

Z toho vyplývá, že převod bytu v jiném členském státě Evropské unie nebo ve třetí zemi není předmětem daně podle zákona o DPH platného pro Českou republiku (místo plnění není v tuzemsku).

Na převod rodinného domu na území České republiky, se vztahuje zákon o DPH platný pro Českou republiku bez ohledu na to, kdo je prodávajícím a kdo kupujícím (místo plnění je v tuzemsku).

 

Datum zdanitelného plnění

Datum zdanitelného plnění se určí dle § 21, odst.3 zákona o DPH:

(3) Při dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve. Při přenechání nemovité věci k užívání podle § 13 odst. 3 písm. d) se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem přenechání nemovité věci k užívání.

 

Legislativa

Zákon o DPH řeší nemovitosti v paragrafech 48, 49, 51, 56, 56a a 92d.

 

§ 51 - Plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně

(1) Při splnění podmínek stanovených v § 52 až 62 jsou od daně bez nároku na odpočet daně osvobozena tato plnění:

f) dodání nemovité věci (§ 56),

g) nájem nemovité věci (§ 56a),

 

§ 56 - Dodání nemovité věci

(1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který

• a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
• b) není stavebním pozemkem.

(2) Stavebním pozemkem se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozumí pozemek, na kterém

a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a

• 1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
• 2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo

b) může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

(3) Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let

a) od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo

b) ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu

• 1. s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
• 2. se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
• 3. s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

(4) Vybranou nemovitou věcí se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí

• a) stavba pevně spojená se zemí,
• b) jednotka,
• c) inženýrská síť,
• d) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
• e) podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
• f) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

(5) Plátce se může rozhodnout, že se u dodání pozemku podle odstavce 1 nebo u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí lhůty podle odstavce 3 uplatňuje daň. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce přijal před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které mu nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.

 

 

Pokyny GFŘ

Generální finanční ředitelství vydalo pokyn k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1.1. 2016.

Pokyn naleznete zde.