Nákup nemovitosti včetně pozemků

V případě, že koupíme nemovitost včetně pozemků, musíme kupní cenu rozúčtovat na jednotlivé složk y majetku:

• pozemek
• stavba
• trvalé porosty (sady, vinice, chmelnice..)

Postup je uveden v § 61a odst.3 vyhlášky 500/2002 Sb.

Metoda ocenění při nabytí více než jedné složky majetku převodem či přechodem podle § 24 odst. 3 písm. b) zákona

(1) V případě nabytí majetku podle § 24 odst. 3 písm. b) zákona se základem pro poměrné rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční pořizovací ceny rozumí goodwill zjištěný za přiměřeného použití ustanovení § 6 odst. 3 písm. d) .
Není-li zjištěný základ pro poměrné rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční pořizovací ceny nulový, rozdělí se a přičte v poměru k cenám jednotlivého nabytého dlouhodobého hmotného majetku, dlouhodobého nehmotného majetku, zásob a finančního majetku, s výjimkou finančního majetku oceňovaného jmenovitou hodnotou, popřípadě k dalším složkám majetku, u kterých nedojde jejich úpravou ke zkreslení věrného obrazu předmětu účetnictví.

(2) Nejsou-li součástí nabytého majetku též dluhy a jsou-li zároveň náklady na ocenění majetku nabytého podle odstavce 1 znalcem neúměrné významu tohoto ocenění, lze pro účely zjištění základu pro poměrné rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční pořizovací ceny podle odstavce 1 použít ocenění kvalifikovaným odhadem, jenž zajistí přiměřené přiblížení se k tržní hodnotě majetku.

(3) Při poměrném rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční ceny, podle odstavců 1 a 2 se vychází z ocenění všech složek majetku znalcem nebo kvalifikovaným odhadem.

(4) Odstavce 1 až 3 se použijí obdobně i při nabytí více než jedné části majetku.

Vycházet přitom můžeme z ocenění všech složek majetku znalcem nebo kvalifikovaným odhadem. Pokud jde o ocenění vzrostlých stromů a keřů, které nesplňují definici pěstitelského celku trvalých porostů (sady, vinice, chmelnice), tak to je vždy součástí ocenění příslušného pozemku.

Příklad:

Kupní cena budovy včetně pozemku je ve výši 2.940,000,-
 

Provedli jsme znalecký odhad budovy a pozemků:
Odhad budovy: 2.047.884,-
Odhad pozemku: 201.656.-
Odhad celkem: 2.249.540,-
 
Vypočítáme procento budovy z odhadní ceny:
Procentní podíl budovy =  (2.047.884 : 2.249.540) * 100 = 91,04%
 
Výpočet ceny budovy z nákupní ceny:
Pořizovací cena budovy =  celková kupní cena (2.940.000,-) * 0,9104 = 2.676.576
Pořizovací cena pozemku = celková kupní cena (2.940.000) - cena budovy (2.676.576) = 263.424