Daň z nabytí nemovitých věcí

 

Do roku 2014 se tato daň nazývala Daň z převodu nemovitostí.

Daň z nabytí nemovitých věcí řeší zákon č.340/2013 Sb.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí se platí z úplatných převodů nemovitostí, tedy z prodeje nemovitostí nebo jejich směn.

Netýká se bezúplatných převodů, jako je dědictví nebo darování (výjimkou je vzájemné darování). Plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující.

Osvobození u nových staveb

Dle § 7 zákona o Dani z nabytí nemovitých věcí je od daně osvobozeno:

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k

a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

c) dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě, která

  • 1. nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,
  • 2. na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

(2) Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

 

Ve všech ostatních případech je převod zpoplatněn. Na zdanění tedy nemá vliv případné příbuzenské vztahy (rodiče, děti..)

 

Předmět daně

1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je

  • a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,
  • b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
  • c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).


(2) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je uvedena v odstavci 1, na základě

  • a) zajišťovacího převodu práva,
  • b) úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.


(3) V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem uvedeným v odstavci 1, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.

 

Sazba daně

Sazba daně je ve výši 4% (nezávisle na případném příbuzenském vztahu).

 

Nabývací hodnota

Základ daně vychází z tzv. nabývací hodnoty.

U převážné většiny kupních či směnných smluv se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň.

Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % tzv. "směrné hodnoty" nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny (podle znaleckého posudku).

Pro určení nabývací hodnoty nejběžněji převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, rekreační objekty, garáže, pozemky, jejichž součástí jsou tyto stavby nebo s nimi tvoří funkční celek, pozemky bez trvalého porostu, bytové jednotky) si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena (podle znaleckého posudku), nýbrž směrná hodnota. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tj. se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.

 

Prakticky to znamená, že pokud si poplatník vybere tento způsob určení nabývací hodnoty, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci, kde uvede přesnou identifikaci nemovitosti, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovitosti. Správce daně na základě těchto údajů vypočte směrnou hodnotu, z ní vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. Rovná–li se vyměřená daň přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru.

 

Pokud si však poplatník zvolí, že srovnávací cena bude odvozena od zjištěné ceny (podle znaleckého posudku), pak je poplatník povinen k daňovému přiznání doložit znalecký posudek. V daňovém přiznání si vypočte srovnávací daňovou hodnotu (vypočte 75 % zjištěné ceny) a porovná ji s cenou sjednanou (kupní). Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než cena sjednaná, v ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané. Pokud se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije zjištěná cena, může si poplatník v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání

 

Plátce daně

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je převodce (prodávající), nabyvatel je ručitelem (nedohodnou-li se jinak nebo nejde-li o výjimky uvedené v zákoně).

Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Tento způsob je pro nabyvatele ve svých důsledcích výhodnější, neboť je od počátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně např. v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících činí, aby předešla komplikacím, pokud by převodce daň neuhradil. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí např. klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

 

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (např. rozhodnutí soudu, dražba).

 

Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.

 

Záloha

Poplatník je povinen platit daň z nabytí nemovitých věcí prostřednictvím zálohy ve výši 4 % sjednané ceny.

Záloha se zaokrouhluje na celé koruny nahoru.

Záloha je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání.

 

Daňové přiznání

 

Lhůta pro podání

Lhůta pro podání přiznání se řídí tím, zda:

  • nemovitost je evidována v katastru nemovitostí
  • nemovitost není evidována v katastru nemovitostí

 

Nemovitost je evidována v katastru nemovitostí

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad

  • a) vlastnického práva k nemovité věci,
  • b) práva stavby, nebo
  • c) správy svěřenského fondu.

 

Nemovitost není evidována v katastru nemovitostí

(1) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí.

(2) Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která není evidována v katastru nemovitostí, nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž

  • a) byly splněny podmínky pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené v dražbě, s výjimkou veřejné dražby, vydražitelem nebo předražitelem,
  • b) bylo vydáno vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené ve veřejné dražbě, nebo
  • c) byla poskytnuta náhrada za neoprávněně zřízenou stavbu nebo nabylo právní moci rozhodnutí soudu nebo nabylo účinnosti právní jednání, kterými se tato náhrada určuje.

 

Obsah daňového přiznání

(1) Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.

(2) Poplatník v daňovém přiznání nevyčísluje daň z nabytí nemovitých věcí.

 

Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie písemnosti), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (např. kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

 

Účtování

Na otázku, zda daň z nabytí tvoří součást pořizovací ceny majetku není žádný oficiální pokyn.

Co tvoří součást pořizovací ceny definuje § 47 vyhlášky č. 500/02 Sb.

Zde daň z nabytí uvedena sice není, ale dle našeho názoru, v případě, kdy daň platí kupující je součástí pořizovací ceny.

Kontaktujte nás

Telefon: 603 531 128
Email: info@adamadam.cz

Reference